DE LONGUES VACANCES DANS LE SUD? ACHETER OU LOUER. Voilà une question qui interpelle beaucoup de retraités. L’idée m’est venue d’en faire un exemple de calcul économique. Le projet consiste à passer 5 mois par année « dans le sud » en devenant propriétaire d’un « condo ». Mais que faire avec cette propriété secondaire durant les 7 autres mois? Réponse : la louer sous la supervision d’un agent local afin de créer des revenus et « couvrir » les frais récurrents comme les taxes, l’électricité, les services, etc. Et que dire du financement? Plusieurs avenues sont possibles et une d’entre elles consiste à liquider une partie de son portefeuille d’actions pour faire l’achat de cette maison secondaire.
Dans le document en remorque, j’ai pris soin de détailler mes hypothèses, des paramètres typiques pour alimenter le modèle économique, de dégager les résultats chiffrés et de conclure. Je vous invite donc à imprimer et lire ce PDF. Une bonne partie des données viennent d’une localité précise « dans le sud » et les données des « marchés financiers et immobiliers » sont du domaine public. J’ai utilisé le comportement de ces marchés au cours des 10 dernières années comme point de comparaison.
La notion de coût de renoncement est importante dans les études économiques mérite des explications. Dans cet exemple simple, il n’y a que deux avenues possibles. A) liquider des actions américaines de son portefeuille de placement (renoncer à celles-ci et leurs bienfaits) pour acheter la propriété et utiliser cette résidence pendant 5 mois ou B) ne pas liquider son portefeuille (l’alternative du renoncement en question) et louer une propriété similaire pendant 5 mois en puisant les frais de location à même le portefeuille d’actions. Dans les deux cas, on est en vacances dans le sud!
Vous verrez que les deux propositions créent une plus-value similaire en dollars. Cela dit, il y a des différences importantes et l’analyse ne doit pas se limiter aux calculs numériques. La différence cruciale relève du risque des deux avenues. En renonçant à son portefeuille d’actions américaines diversifiées, on « concentre » plusieurs quantum (un centième de son portefeuille) dans une propriété précise et unique, dans une localité unique, dans un marché immobilier précis et le risque de l’avenue A) est bien supérieur à l’avenue B). Plus important, l’avenue Condo ne donne pas un rendement supérieur à B). En tant qu’investisseur, il est nécessaire d’exiger plus de rendement lorsqu’on prend plus de risques, c’est la règle. Sinon, on « renonce » à de meilleures occasions d’investir ses économies.
Pour illustrer l’importance des risques accrus avec A), imaginer que le portefeuille d’actions américaines B) serait constitué de 100% d’actions de McDonald’s plutôt que 100 titres différents à raison de 5,000 USD chacun (100 quanta). Peu de gens seraient bien confortables avec un portefeuille comportant une proportion très grande d’un titre en particulier, dans une industrie en particulier, dans un pays en particulier, avec des clients en particulier. Poussé à l’extrême, cette personne est un entrepreneur qui met « tous ses œufs dans le même panier », son entreprise.
Il y a lieu de réfléchir à des versions améliorées de ces calculs. Notamment, il serait utile de mieux comprendre l’impact de la fiscalité. Il serait utile de considérer un emprunt sur hypothèque pour une bonne proportion du coût d’achat. Il serait utile de considérer des destinations différentes, au moins pour louer moins chèrement lorsqu’en vacances.
Dans le monde des affaires, ces exercices sont très importants. Le rapport MorningStar, dans sa rubrique « Capital Allocation », détermine la qualité des décisions prises par la direction lorsqu’elle utilise les profits pour les réinvestir judicieusement. On préfère les sociétés avec la « cote » excellent à cet égard. Une décision d’investir dans une nouvelle « marque » par exemple chez Proctor Gamble est un enjeu risqué et je parie que cette décision est analysée sous toutes les coutures économiques.
Du côté perso, l’intuition prévaut. La plupart des gens n’ont pas la patience ou l’énergie pour développer cette importante habileté. Pourtant, il est possible de s’améliorer à l’égard de l’évaluation des alternatives économiques avec de multiples moyens faciles d’accès. Après tout, ce sont nos économies!
Je vous rappelle que je suis un investisseur. Je partage ma stratégie d'investissement dans le but de vous aider à réfléchir et développer votre propre stratégie. Explorez mon blog avec l’outil de recherche en insérant un mot, des mots, un chiffre dans la zone de recherche.
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